Beberapa Render Apartemen baru Graha Famili Block W – The Rosebay

rosebay1

IMG_20151016_090948

IMG_20151016_091004

112511598_1_644x461_condominium_graha_surabaya_k

Advertisements

Hitung-hitung inhouse apartement vs averaging reksadana

Dalam hitungan kali ini, asumsi budget cicilan adalah 30jt/bulan.
Asumsi saja harga yang dipakai adalah IHSG open price tiap bulan (karena ada di yahoo finance)
Untuk IHSG, saya ambil sampai Mei 2015 (waktu masih high)

bulan	-------------------------             unit            harga
1	May 4, 2015	30,000,000.00	5890.056211	5,093.33
2	Apr 1, 2015	30,000,000.00	5437.935035	5,516.80
3	Mar 2, 2015	30,000,000.00	5501.730294	5,452.83
4	Feb 2, 2015	30,000,000.00	5684.886729	5,277.15
5	Jan 2, 2015	30,000,000.00	5731.972945	5,233.80
6	Dec 1, 2014	30,000,000.00	5824.812926	5,150.38
7	Nov 3, 2014	30,000,000.00	5879.424757	5,102.54
8	Oct 1, 2014	30,000,000.00	5826.860662	5,148.57
9	Sep 1, 2014	30,000,000.00	5814.021093	5,159.94
10	Aug 4, 2014	30,000,000.00	5909.8977	5,076.23
11	Jul 1, 2014	30,000,000.00	6150.502804	4,877.65
12	Jun 2, 2014	30,000,000.00	6121.237224	4,900.97
13	May 2, 2014	30,000,000.00	6191.515972	4,845.34
14	Apr 1, 2014	30,000,000.00	6255.004003	4,796.16
15	Mar 3, 2014	30,000,000.00	6536.48886	4,589.62
16	Feb 3, 2014	30,000,000.00	6807.35194	4,407.00
17	Jan 2, 2014	30,000,000.00	6985.679357	4,294.50
18	Dec 2, 2013	30,000,000.00	7027.275197	4,269.08
19	Nov 1, 2013	30,000,000.00	6705.813717	4,473.73
20	Oct 1, 2013	30,000,000.00	6952.555759	4,314.96
21	Sep 2, 2013	30,000,000.00	7148.439734	4,196.72
22	Aug 1, 2013	30,000,000.00	6494.968564	4,618.96
23	Jul 1, 2013	30,000,000.00	6306.257068	4,757.18
24	Jun 3, 2013	30,000,000.00	5936.432679	5,053.54
25	May 1, 2013	30,000,000.00	5975.857536	5,020.20
26	Apr 1, 2013	30,000,000.00	6088.749614	4,927.12
27	Mar 1, 2013	30,000,000.00	6251.966765	4,798.49
28	Feb 1, 2013	30,000,000.00	6728.569506	4,458.60
29	Jan 2, 2013	30,000,000.00	6940.299543	4,322.58
30	Dec 3, 2012	30,000,000.00	7013.950748	4,277.19
31	Nov 1, 2012	30,000,000.00	6925.607433	4,331.75
32	Oct 1, 2012	30,000,000.00	7059.338446	4,249.69
33	Sep 3, 2012	30,000,000.00	7402.125397	4,052.89
34	Aug 1, 2012	30,000,000.00	7264.256709	4,129.81
35	Jul 2, 2012	30,000,000.00	7543.9245	3,976.71
36	Jun 1, 2012	30,000,000.00	7852.62199	3,820.38

Total dana yang dikeluarkan untuk DCA adalah 1.080m
Nilai akhir DCA (Dollar cost averaging) dengan IHSG adalah 232168 unit dikali 4600 (yah sekarang lagi turun), sekitar 1.067m (malah turun nih nilainya)

Best scenario kalau nanti balik ke 5500, maka nilainya menjadi 1.276m

Apartemen yang cicilannya sekitar ini salah satunya adalah Praxis yang dilaunching Pertengahan 2013.
Unit 1br-d yang saat launching sekitar 1m, sekarang harga dari developer sekitar 1.4m-1.5m; harga second di situs rumah123 dan sejenisnya juga disekitar itu

Hal yang perlu dipertimbangkan :
1. Setelah masa cicilan apartemen selesai, masih harus keluar uang lagi buat interior dan service charge; reksadana ga ada service charge
2. Beberapa reksadana lebih volatile naik/turunnya dibanding IHSG
3. Properti relatif harganya “tidak turun” seperti saham. Yang lebih besar kemungkinan terjadi adalah 1. Molor, 2. Tidak tersewa atau yield sewa kecil atau pasar second-nya tidak laku, 3. Default/gagal bangun
4. Saham jauh lebih likuid daripada apartemen apalagi sekitar 6x cicilan pertama yang biasanya ground breaking aja masih belum (masih berupa brosur)

Apartemen, Landed House, Tanah, atau yang lain?

Harga 2005 :

Fanny Djauhari, marketing manager Pakuwon Permai, menambahkan sejak diluncurkan 8-13 Juli lalu, tak kurang dari 1.392 unit apartemen WPR terjual. Kisaran harga Rp 300 juta-Rp 700 juta per unit sepertinya tidak menghalangi minat pembeli. “Kami yakin apartemen ini bisa laku semua,” kata Fanny.

(sumber Jawapos, July 27, 2005 – http://www.skyscrapercity.com/showpost.php?p=4880011&postcount=4)

Harga 2015 : (second) …. paling murah sih kisaran 700jt-an

Berarti dalam 10 tahun, kenaikannya adalah 300jt -> 700jt ditambah income sewa dari 2010-an (cmiiw, ga ingat serah terima-nya kapan)…… assuming aja 40jt per tahun x 5 tahun = 250jt

300jt -> 700jt+200jt – perabot, interior dll…… mungkin 300jt -> 800jt = 166% profit

Masa masih kalah dengan IHSG yah? kisaran 1000 di 2005 jadi 4600 di 2015, itupun sudah turun dari 5500an..(+- 360-450% profit)

Ada data pembanding apartmen/properti jenis lain? 😀

Update 1 – keunggulan properti adalah bisa dicicil/faktor leverage – jadi kalau diasumsikan beli secara cash di 2010 saat sudah jadi, maka yield IHSG menjadi…

3500 (saya ambil waktu agak tinggi) -> 4600 = cuma 31% profit